Photo de Bernard Riondel« Le plus important et le plus rapide développement de toute l’histoire de notre maison, déclare d’emblée Bernard Riondel, Président de la Régie du Rhône. En un laps de temps très réduit, nos services ont dû reprendre la gestion financière, et souvent immobilière, d’un vaste ensemble de bâtiments éparpillés sur plusieurs cantons. Quelques chiffres : plus de 100 immeubles, plus de 2000 locataires, un état locatif d’environ 20 millions de francs. »

« Ces immeubles sont la propriété du fonds de placement PSREF ou Patrimonium Swiss Real Estate Fund. Pourquoi la société de gestion de ce fonds nous a-t-elle sélectionnés dans un panel d’excellentes régies ? Plusieurs raisons doivent l’expliquer. Je pense à notre dimension et à notre réputation, à l’éventail de compétences, aux moyens administratifs et informatiques disponibles. A cela s’est ajoutée notre capacité à nous adapter rapidement et sans incidents à un environnement de travail nouveau, qualité que la Direction de la société de gestion avait eu l’occasion d’éprouver au préalable dans d’autres dossiers. Parmi d’autres élargissements, nous avons su dégager, recruter et former les ressources humaines capables de traiter la surcharge soudaine de travail. »

Deux axes de gestion

Fondé en 2007, le fonds PSREF a immédiatement réuni un important portefeuille d’immeubles locatifs d’habitation et d’immeubles mixtes, tous situés en Suisse, principalement sur l’arc lémanique et l’axe Fribourg-Berne-Bâle. Le portefeuille s’enrichit selon une stratégie de buy and hold. Aux acquisitions s’ajoute le lancement de plusieurs grands chantiers. »
Vue aérienne de Meyrin L’organigramme ci-dessous schématise le montage structurel et financier, montage réalisé avec le concours de la banque Julius Baer. Le fonds lui-même (non coté en bourse) est une création de Julius Baer Investment Funds Services Ltd. Il est réservé à des investisseurs qualifiés.

Dénommée Patrimonium Property Advisors SA (ou PPA) la société de gestion du fonds a reçu l’agrément de la Commission Fédérale des Banques. Cette société délègue la responsabilité de la gestion immobilière courante à la Régie du Rhône.

Relever les défis

La Régie du Rhône assume directement la gestion financière (perception des loyers, règlement des travaux d'entretien, paiement des salaires concierges, envoi des rappels) déléguant à des confrères locaux la gestion administrative et technique des objets, nous explique Nicolas Dupont, Directeur financier de la Régie du Rhône. Le reporting économique et administratif méthodique imposé par les règles très strictes de fonctionnement d'un fonds de placement nous a contraints à mettre en place une gestion financière sur compte séparé sur une base informatique spécifique aux immeubles du fonds.

Vue aérienne de Chavannes

Le défi majeur a été de penser et mettre en place une gestion portant sur des immeubles éclatés physiquement dans toute la Suisse. Pour le relever, il a fallu structurer des collaborations avec des confrères d'autres cantons dont les pratiques, la culture de travail et parfois la langue étaient différentes. Au fur et à mesure de l'acquisition des immeubles par le fonds, la Régie du Rhône a dû reprendre sur son informatique plus d'une centaine d'immeubles, saisir et veiller à l'exactitude des reprises comptables des plusieurs milliers de locataires qui les habitent. Au niveau informatique, des passerelles communes avec les confrères locaux ont été dressées et plusieurs dizaines de modèles de documents adaptés aux pratiques locales (avis de notification, de résiliation, décompte individuel de frais de chauffage) ont dû être paramétrés. Cela a été rendu possible grâce à une mobilisation importante en terme de ressources humaines et l'on peut dire, alors que nous entrons dans une phase de gestion plus routinière, que ce challenge a été assumé avec succès.

La régie peut désormais passer à une phase de perfectionnement de ses procédures de travail avec, en point de mire, la gestion électronique des factures de travaux et leur échange dématérialisé avec les confrères et la direction du fonds.

Excellentes perspectives

Parallèlement à la présidence de la Régie du Rhône, Bernard Riondel est Fund Manager auprès de PSREF. Ses compétences d’expert le désignent pour participer à la gestion du fonds lui-même. Alliée à une politique de rénovation systématique des biens acquis, cette gestion dynamique conduit à une saine augmentation de valeur. Parmi d’autres facteurs favorables, notons un taux de vacance historiquement bas et des taux d’intérêts contenus. Signalons enfin que, pour les porteurs suisses, les parts et les rendements ne sont pas imposables.